Μεταβίβαση ακινήτου σε ζώνη αιγιαλού

Η ζώνη αιγιαλού ορίζεται από την ελληνική νομοθεσία ως η ζώνη της ξηράς, που βρέχεται από τη θάλασσα από τις μεγαλύτερες και συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων της. Πρόκειται για έναν φυσικό σχηματισμό που χαρακτηρίζεται ως κοινόχρηστο αγαθό, δηλαδή ανήκει σε όλους και δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο αποκλειστικής ιδιοκτησίας.

Ο αιγιαλός, μαζί με την παραλία και την όχθη ποταμών ή λιμνών, προστατεύεται αυστηρά από το Σύνταγμα και τη νομοθεσία, ακριβώς επειδή συνδέεται με το φυσικό περιβάλλον, την προστασία της ακτογραμμής και την ελεύθερη πρόσβαση των πολιτών στη θάλασσα. Για τον λόγο αυτόν, η ζώνη αιγιαλού τελεί υπό ειδικό νομικό καθεστώς: η χρήση της είναι κατά βάση ελεύθερη και κοινή για όλους, ενώ κάθε ιδιωτική εκμετάλλευση ή δόμηση υπόκειται σε αυστηρούς περιορισμούς και εγκρίσεις από τις αρμόδιες αρχές.

Το ζήτημα γίνεται πιο σύνθετο όταν πρόκειται για ακίνητα που βρίσκονται κοντά ή όμορα με τη ζώνη αιγιαλού, όπου κρίσιμη σημασία έχει η οριοθέτηση. Η ισχύουσα νομοθεσία ορίζει ότι στις περιοχές αυτές εφαρμόζονται χαμηλότεροι συντελεστές δόμησης και παράλληλα τίθενται ειδικοί κανόνες που στοχεύουν στη διαφύλαξη του τοπίου και των παράκτιων οικοσυστημάτων.

Λόγω αυτού, η διαδικασία μεταβίβασης, είναι πιο περίπλοκη και περιλαμβάνει συγκεκριμένα στάδια. Πιο αναλυτικά, τα βήματα είναι τα εξής:

• Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας: Γίνεται αρχικός έλεγχος των τίτλων στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο, ώστε να διαπιστωθεί ότι το ακίνητο είναι νομίμως καταχωρημένο και δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή βάρη.
• Οριοθέτηση αιγιαλού – παραλίας: Απαραίτητο στάδιο είναι η εξακρίβωση των ορίων του αιγιαλού. Εφόσον γίνει αίτημα στην αρμόδια υπηρεσία από τους ενδιαφερόμενους, ελέγχεται αν το ακίνητο εμπίπτει ή όχι στη ζώνη αιγιαλού ή παραλίας. Εάν υπάρχει σχετική διοικητική πράξη οριοθέτησης, αυτή λαμβάνεται υπόψη.
• Σεβασμός περιβαλλοντικών περιορισμών: Σε περίπτωση που η μεταβίβαση είναι επιτρεπτή, απαιτείται έλεγχος τυχόν περιβαλλοντικών δεσμεύσεων, όπως η ύπαρξη προστατευόμενων περιοχών (π.χ. δίκτυο Natura 2000) ή άλλων ειδικών καθεστώτων προστασίας.
• Έλεγχος πολεοδομικών όρων: Αν υπάρχουν κτίσματα, εξετάζεται η νομιμότητά τους και η συμμόρφωση με τους περιορισμούς δόμησης που ισχύουν για τις παραθαλάσσιες ζώνες. Οι αυθαίρετες κατασκευές και οι παραβάσεις οφείλουν να τακτοποιηθούν για να μπορεί να ολοκληρωθεί νόμιμα η διαδικασία της μεταβίβασης.
• Σύνταξη Συμβολαίου: Ο συμβολαιογράφος προχωρά στη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης (πώληση, δωρεά, γονική παροχή κ.λπ.), εφόσον έχουν εξασφαλιστεί όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά νομιμότητας και περιβαλλοντικής προστασίας. Το συμβόλαιο μεταγράφεται στο κτηματολόγιο ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση και να αποκτήσει ο νέος ιδιοκτήτης πλήρη δικαιώματα κυριότητας.

Μετά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, ο νέος ιδιοκτήτης έχει συγκεκριμένες υποχρεώσεις που απορρέουν από τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του αιγιαλού και της παραλίας. Το δικαίωμα ιδιοκτησίας δεν είναι απόλυτο· περιορίζεται από την ανάγκη διασφάλισης της ελεύθερης και απρόσκοπτης πρόσβασης του κοινού στη θάλασσα.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να παρεμποδίσει τη διέλευση προς τον αιγιαλό, ούτε να τοποθετήσει φράχτες, εμπόδια ή κατασκευές που αποκλείουν τη χρήση του από τους πολίτες. Παράλληλα, απαγορεύεται οποιαδήποτε αυθαίρετη επέμβαση στον αιγιαλό (π.χ. μόνιμες κατασκευές, εκσκαφές ή αλλοίωση της φυσικής μορφολογίας), καθώς τέτοιες ενέργειες επισύρουν κυρώσεις.

Εν κατακλείδι, η μεταβίβαση ακινήτων που βρίσκονται σε ζώνες πλησίον του αιγιαλού αποτελεί μία διαδικασία με ιδιαίτερη νομική και πρακτική βαρύτητα. Ο αιγιαλός είναι κοινόχρηστο αγαθό και προστατεύεται αυστηρά από το Σύνταγμα και τη νομοθεσία, γεγονός που επιβάλλει στους ιδιοκτήτες και στους ενδιαφερόμενους αγοραστές να κινούνται με προσοχή και πλήρη ενημέρωση. Από τον έλεγχο των τίτλων και την οριοθέτηση της παραλίας, έως τη συμμόρφωση με περιβαλλοντικούς όρους και τις υποχρεώσεις διασφάλισης της δημόσιας πρόσβασης, κάθε βήμα είναι κρίσιμο για την εγκυρότητα και τη νομιμότητα της μεταβίβασης.

Η έγκαιρη συμβουλή από εξειδικευμένους νομικούς και τεχνικούς συμβούλους δεν αποτελεί απλώς τυπική διαδικασία, αλλά ουσιαστική εγγύηση για την προστασία τόσο της επένδυσης όσο και του φυσικού περιβάλλοντος που αποτελεί κοινή κληρονομιά όλων.